赣州中院发布涉物业服务合同纠纷典型案例
发布日期： 2024-02-08 作者: 客户案例
物业关乎民生，妥善解决物业领域矛盾纠纷是加强基层社会治理的重要一环。日前，赣州中院梳理了一批涉物业服务合同纠纷的典型案例，以期发挥司法裁判的价值导向作用，化解物业纠纷难题。
何某系会昌县某小区的业主。小区原由甲物业公司提供物业服务，后甲物业公司退出了小区，小区至今未成立业主委员会。2021年4月1日，会昌县某社区居民委员会与乙物业公司签订《物业托管服务合同》,由乙物业公司为该小区提供物业服务。何某认为乙物业公司与居民委员会签订的合同无效，拒绝缴纳物业费，乙物业公司遂将何某诉至法院。
法院生效判决认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，某社区居民委员会作为该小区所在地的居民委员会，在小区未成立业主委员会的情况下，可以代行业主委员会职责，选聘物业公司为小区提供物业服务。双方签订的物业服务合同,对全体小区业主均具有法律约束力，何某应按照合同约定缴纳物业费。
根据《民法典》规定，小区成立业主大会之前，由建筑设计企业与物业公司签订前期物业服务合同；成立业主大会之后，则由业主委员会与物业公司签订物业服务合同。业主委员会在小区自治和物业管理中的作用不可或缺，但实践中由于种种原因，小区迟迟不能成立业主委员会。本案判决明确了居民委员会在小区未成立业主委员会的情况下，与物业公司签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力，有效弥补了业主委员会缺位、小区管理混乱的问题，充分的发挥了居民委员会在社区服务和基层社会治理中的作用。
邱某是赣县区某小区业主，该小区的物业服务经召开业主大会表决，决定实行业主自行管理，由业主委员会对小区进行物业管理服务。业主委员会经居委会、住建局审批备案成立。因邱某拖欠物业费，业主委员会多次催缴未果，遂诉至法院。邱某认为，业主委员会诉讼主体不适格，无权起诉欠费业主。
法院生效判决认为，《民法典》第284条规定，业主能自行管理建筑物及其附属设施，也能委托物业服务企业或者其他管理人管理。据此，法律赋予业主对所居住小区的物业管理予以选择的权利，业主有权对小区进行自治管理。本案中，该小区业主委员会受业主大会的委托负责社区物业服务，业主委员会与业主之间形成了物业服务法律关系。遂判决邱某向业主委员会支付物业管理费。
根据《民法典》第284条规定，我国物业服务模式包括物业公司专业管理、业主自行管理和其他管理人管理。业主委员会作为业主的自治组织，经业主大会或代表大会选举产生，受全体业主的委托负责小区的物业服务，与业主之间形成了物业服务法律关系，其作为原告起诉，诉讼主体适格。
某物业公司与某国资公司签订《前期物业服务合同》，约定物业公司为瑞金市某小区及沿街商铺提供物业管理服务。按照有关法律法规，该小区沿街商铺登记在某房产公司名下，由某国资公司实际经营管理，但对物业费承担未明确规定。之后，某国资公司将案涉商铺全部租赁给某餐饮公司，租赁合同亦未约定物业费由谁承担。2016年5月，某房产公司支付了前一年的物业费，之后便未再支付物业费。物业公司在向某房产公司、某国资公司、某餐饮公司催缴物业费未果后，诉至法院。
法院生效判决认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应该依据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。某房产公司作为产权登记业主，依法应当履行物业费缴纳义务。某国资公司作为实际经营管理人，与物业公司签订《前期物业服务合同》，就此表明物业费在签订合同后由某国资公司承担，在业主与物业使用人之间已达成一种默契，即由物业使用人承担。据此，本案物业费应由某国资公司承担，某房产公司作为业主对物业费的交纳承担连带责任。
本案判决尊重了业主和物业使用人的意愿，根据当事人的签约行为，确认了物业使用人支付物业费的义务。另一方面，业主作为产权登记人，系物业服务合同的实质当事人，虽然因物业交付他人使用而不直接享用物业服务，但其实就是物业服务的最终受益人，因此在物业产权登记人和实际经营管理人分离的情况下，业主作为产权登记人对物业费的交纳承担连带责任。
某物业公司和定南县某小区业主委员会签订《物业服务合同》，为小区提供物业管理服务。冯某系该小区临街商铺的业主，物业公司向冯某催收物业费，冯某认为物业公司向其主张物业费不合理。理由是其商铺位于小区外面，属于临街商铺，物业公司未提供任何安全、卫生、绿化、保安、保洁等物业服务，且该小区临街商铺都没有缴纳物业费。双方协商无果，物业公司遂诉至法院。
法院生效判决认为，物业公司与小区业主委员会签订的《物业服务合同》对全体业主具有法律约束力。冯某主张其商铺在小区外面，物业公司并未提供物业服务，但案涉商铺属于物业公司的物业管理区域，且该商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，即临街商铺与小区住宅是不可分割的统一整体。冯某享受了物业企业来提供的物业服务，应当履行缴纳物业费的义务。遂判决冯某向物业公司支付拖欠的物业费。
临街商铺虽然位于居住小区的外围边缘，地理位置特殊，但与小区其他非临街住宅构成一个不可分割的整体，共同形成物业管理区域。该区域内的所有房子的主要部分设施和配套设施均由物业公司统一管理，物业公司为整个物业区域提供的物业服务系针对全体业主，亦包含临街商铺的业主。因此，临街商铺业主以未享受物业服务为由拒不支付物业费，缺乏事实依据。
某物业公司为章贡区某小区提供物业服务，赖某系该小区业主，自入住小区后一直未缴纳物业费。物业公司遂诉至法院要求赖某缴纳物业费及承担违约金。法院在审理案涉社区物业服务合同纠纷的系列案中，部分业主举证证明物业企业来提供的物业服务存在重大瑕疵，譬如业主财物多次被盗，安全保障明显不到位；小区环境卫生无人管理、公共设施设备缺乏维护和修缮，业主多次向物业公司反映后，问题一直未得到解决。
法院生效判决认为，某物业公司为案涉小区提供了物业服务，赖某应当按照合同约定支付物业费。但考虑到法院在审理案涉社区物业服务合同纠纷系列案中，查明物业公司在提供物业服务过程中，存在重大瑕疵，物业公司应承担对应的违约责任。根据物业公司的物业服务的品质及物业收费标准，结合物业公司的违约行为及其违约程度，遂对物业公司诉请的物业费酌情核减10%。关于物业公司主张的违约金，法院不予支持。
物业服务是一个长期、动态的过程，包含了诸多内容，某一时刻、某一地点出现的物业服务不到位、滞后等问题，并不足以衡量整个物业服务的优劣，故业主不能以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费。物业服务是不是真的存在重大瑕疵，应该依据物业服务合同的约定、物业服务的质量、物业服务的长期过程及小区业主的整体评价等因素综合考量。如果业主能够举证证明物业企业来提供的物业服务确实存在重大瑕疵，物业公司应承担违约责任。
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